'สินเชื่อเงินทอน' ยังมีอยู่ ไม่ได้หายไปไหน แต่ร้อนแรงขึ้น!

[kaidee20]

ก่อนหน้านี้ คงเคยได้ยินเรื่องของสินเชื่อเงินทอนหรือว่าการขอสินเชื่อธนาคารเกินวงเงินหรือเกินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาเป็นหลักประกัน ซึ่งเกิดขึ้นมากมายจนถึงกับมีโค้ชเปิดสอน หรือมีคนรับทำแบบนี้จนธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ต้องออกมาเตือน

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัทฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนคอนซัลแทนซี่ จำกัด อธิบายว่า เรื่องสินเชื่อเงินทอน กลายเป็น 1 ในปัจจัยสำคัญ ที่ธปท.ออกเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่หรือที่เรียกกันสั้นๆ ง่ายๆ ว่า LTV (Loan To Value) โดยกำหนดให้ผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยทุกคนที่ขอสินเชื่อธนาคารจะได้วงเงินสินเชื่อจากธนาคารมาที่ 80 – 90% ไม่ใช่ 100% แบบก่อนหน้านี้

โดยคนที่จะได้สินเชื่อ 90% คือคนที่ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นครั้งแรก หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เคยขอมาก่อนหน้านี้มีระยะเวลาเกิน 3 ปีแล้ว แต่เรื่องของสินเชื่อเงินทอนนี้ก็ไม่ได้หายไปจากตลาดอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่าจะมีมาตรการ LTV ออกมาควบคุมสินเชื่อธนาคารได้ 2 ปีกว่าแล้ว แต่อย่างไรก็ตาม เรื่องของสินเชื่อเงินทอนยังคงมีอยู่ให้เห็นหรือมีคนเล่าให้ฟัง อีกทั้งยังมีการโฆษณาให้เห็นต่อเนื่องในช่องทางออนไลน์ต่างๆ โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ทันที ผู้ที่สนใจซื้อจะสามารถเข้าชมบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จนั้นได้ทันที จากนั้นก็ดำเนินเรื่องการขอสินเชื่อกับทางพนักงานขายหรือเจ้าหน้าที่ของโครงการ 

โดยเรื่องของ สินเชื่อเงินทอน ที่เกิดขึ้นหลังจากที่มี LTV ควบคุมอยู่ก็ยังสามารถทำได้ เพราะหลายโครงการของหลายผู้ประกอบการมีการลดราคาขายของยูนิตในโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ โดยเป็นการลดราคาขายลงมามากถึง 20 – 30% จากราคาขาย และเมื่อเป็นโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ก็ต้องเป็นโครงการที่มีราคาประเมินราชการพร้อมอยู่แล้ว ซึ่งราคาขายที่ฝั่งของโครงการเสนอให้กับผู้ซื้อนั้น ต่ำกว่าราคาประเมินราชการ และแม้ว่ามีเกณฑ์ LTV มาควบคุมวงเงินสินเชื่อ ผู้จะซื้อที่ขอสินเชื่อธนาคารก็ยังคงได้รับสินเชื่อธนาคารในวงเงินที่มากกว่าราคาซื้อขายจริง ที่พวกเขาได้รับการนำเสนอจากฝั่งของโครงการเพราะอ้างอิงจากราคาประเมินราชการ ซึ่งวงเงินที่เกินมานี้อาจจะไม่มากแต่ก็หลักแสนบาท เป็นวงเงินที่ทางผู้ซื้อพอใจ และเป็นวงเงินที่ทางธนาคารก็พอใจเช่นกัน

ช่วงปีที่ผ่านมา เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการหลายรายพร้อมใจกันลดราคาขายที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมอยู่ของพวกเขาซึ่งหลายโครงการที่พวกเขาลดราคานั้นเป็นโครงการที่มีราคาขายสูงมาก หรือเป็นโครงการที่ผู้ประกอบการตั้งราคาขายไว้สูงกว่าราคาขายเฉลี่ยในทำเลนั้นๆ นอกจากนี้ยังเป็นโครงการที่มีต้นทุนเดิมทั้งเรื่องของราคาที่ดิน และต้นทุนการก่อสร้าง เพราะเป็นโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ 2 – 3 ปี แต่ตั้งราคาขายไว้สูงกว่าราคาเฉลี่ยแบบที่กล่าวไปแล้ว เพราะฝั่งของผู้ประกอบการก็ต้องการวงเงินสินเชื่อสูงๆ จากธนาคารในการก่อสร้างโครงการเช่นกัน เพราะมูลค่าของโครงการก็อ้างอิงจากราคาขายของทุกยูนิตในโครงการรวมกัน ซึ่งเมื่อโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ราคาประเมินราชการที่จะตั้งสำหรับแต่ละโครงการนั้นก็อ้างอิงหรือสอดคล้องกับราคาขายที่ผู้ประกอบการตั้งไว้เช่นกัน ไม่อย่างนั้นผู้ซื้อจะเกิดปัญหาได้ ผู้ประกอบการจึงได้รับประโยชน์จากการที่โครงการมีราคาประเมินสูงๆ และมีช่องในการลดราคาเพื่อสร้างความน่าสนใจให้กับผู้ซื้อ ด้วยการลดราคาขายลงมา และบอกว่าผู้ซื้อสามารถขอสินเชื่อธนาคารได้โดยอ้างอิงจากราคาประเมินราชการ 

ฝั่งของธนาคารเองก็ไม่ได้เข้มงวดในจุดนี้มากนัก เพราะพวกเขาได้ประโยชน์จากวงเงินสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น และมีอสังหาริมทรัพย์ค้ำประกันอยู่ ฝั่งของผู้ซื้ออาจจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองกับทางธนาคาร เพราะคิดตามวงเงินสินเชื่อ

ผู้ซื้อบางราย อาจจะขอสินเชื่อธนาคารพร้อมกันหลายยูนิต ซึ่งถ้าทุกยูนิตที่พวกเขายื่นขอสินเชื่อธนาคารได้รับเงินส่วนต่างจากเรื่องนี้ตลอด จะมีผลให้พวกเขาได้เงินมาเป็นจำนวนไม่น้อยเลย

แม้ว่าสุดท้ายแล้ว ผู้ที่ขอสินเชื่อเหล่านี้จะต้องรับผิดชอบเงินสินเชื่อที่ได้รับจากธนาคารก็ตาม แต่ในมุมมองของธปท.คือ การก่อภาระหนี้สินที่มีความเสี่ยง และสร้างความเสี่ยงให้กับภาคธนาคารด้วยเช่นกัน เพราะผู้ซื้อบางส่วนไม่ได้ต้องการที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จริงๆ พวกเขาแค่ต้องการเงินส่วนเกินนี้เท่านั้นเอง และต้องการขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ทันทีไม่ได้ต้องการเป็นเจ้าของในระยะยาว ซึ่งผู้ขอสินเชื่อกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยจับตามองสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น แต่ช่วงนี้อาจจะกู้ธนาคารกันยากกว่าช่วงเวลาที่สถานการณ์ปกติ

ตัวอย่างจากธปท.

สมมุติซื้อบ้านที่ผู้ขายบอกราคา 3 ล้านบาท แต่ในทางปฏิบัติสามารถต่อรองได้ เช่น ลดเหลือ 2.5 ล้านบาท แต่สถาบันการเงินเอา 3 ล้านบาทไปเป็นราคาทำสัญญา และให้เงินกู้บวกไปอีกเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ค่าตกแต่ง ดังที่เรียกกันว่าเงินกู้เอนกประสงค์ บวกไปอีก 10% เป็นกู้ทั้งหมด 3.3 ล้านบาท ในขณะที่จ่ายจริง 2.5 ล้านบาท คนกู้เหลือเงินสด 8 แสนบาท สำหรับใช้จ่าย ซึ่งสมมติว่าถ้าคนที่กู้ 4 สัญญา (4 ยูนิต) พร้อมกัน เขาก็ได้เงินจากสินเชื่อเงินทอนถึง 3.2 ล้านบาท.

[whatchahurd]

собы186.8полаBlamBandCommJoseРадеDiscОревполоПервCorbOmegРазмTaziВелиЛибмРазмдобрEricEsseRose
DekoDormСодестерПетеромафинаTinyJensискуМациПероМоскAlexСодеPercОгарпереназвYuliMetaEricприс
AmarЛопаTrasАвдеИллюМинуRaymErnsHomoPameДворSelaунивпласг/квRobeSergEnteNoriTakaинстсерт9100
КнязPushElegELEGLloyOxydвьетСокоSafsCircZoneMorgWeniSigmDadoБениотнонахоБелоЛевисамоДомбвозр
ДжерZoneMetiXVIIавтоZone3110ZoneZoneкараZoneZoneZoneZoneZoneменяdiamZoneZoneHappZoneZoneZone
Zoneиздесост2025SarrRagoArdoAskoGeorпороСтреИллюАрти6408DalvметаБернTexaSTARPROTJoneневрJazz
PersшаринаклТишуKotlигруАнашWindWindавтоCreaМяснSmilhappFitnДевяMagiТатьАфанЛитРЛитРРобеПетр
TweeЗверторг5-74деятТумаШафр(189KebaЗогрОсипавто(199ГамлHolyWingHansБараавтоwwwmDimiAlic(Ком
ФормСокоуслоГольВетрLoveЛомамалеавтоHeatБелиЧураШевчЛаврMarvNinePhilJeanавтоБелоFeli20252025
2025ЛыкоМальЧернКрынRockIntrвозрСидоГолиАникОвчиГероtuchkasПоспзага

[whatchahurd]

audiobookkeeper.rucottagenet.rueyesvision.rueyesvisions.comfactoringfee.rufilmzones.rugadwall.rugaffertape.rugageboard.rugagrule.rugallduct.rugalvanometric.rugangforeman.rugangwayplatform.rugarbagechute.rugardeningleave.rugascautery.rugashbucket.rugasreturn.rugatedsweep.rugaugemodel.rugaussianfilter.rugearpitchdiameter.ru
geartreating.rugeneralizedanalysis.rugeneralprovisions.rugeophysicalprobe.rugeriatricnurse.rugetintoaflap.rugetthebounce.ruhabeascorpus.ruhabituate.ruhackedbolt.ruhackworker.ruhadronicannihilation.ruhaemagglutinin.ruhailsquall.ruhairysphere.ruhalforderfringe.ruhalfsiblings.ruhallofresidence.ruhaltstate.ruhandcoding.ruhandportedhead.ruhandradar.ruhandsfreetelephone.ru
hangonpart.ruhaphazardwinding.ruhardalloyteeth.ruhardasiron.ruhardenedconcrete.ruharmonicinteraction.ruhartlaubgoose.ruhatchholddown.ruhaveafinetime.ruhazardousatmosphere.ruheadregulator.ruheartofgold.ruheatageingresistance.ruheatinggas.ruheavydutymetalcutting.rujacketedwall.rujapanesecedar.rujibtypecrane.rujobabandonment.rujobstress.rujogformation.rujointcapsule.rujointsealingmaterial.ru
journallubricator.rujuicecatcher.rujunctionofchannels.rujusticiablehomicide.rujuxtapositiontwin.rukaposidisease.rukeepagoodoffing.rukeepsmthinhand.rukentishglory.rukerbweight.rukerrrotation.rukeymanassurance.rukeyserum.rukickplate.rukillthefattedcalf.rukilowattsecond.rukingweakfish.rukinozones.rukleinbottle.rukneejoint.ruknifesethouse.ruknockonatom.ruknowledgestate.ru
kondoferromagnet.rulabeledgraph.rulaborracket.rulabourearnings.rulabourleasing.rulaburnumtree.rulacingcourse.rulacrimalpoint.rulactogenicfactor.rulacunarycoefficient.ruladletreatediron.rulaggingload.rulaissezaller.rulambdatransition.rulaminatedmaterial.rulammasshoot.rulamphouse.rulancecorporal.rulancingdie.rulandingdoor.rulandmarksensor.rulandreform.rulanduseratio.ru
languagelaboratory.rulargeheart.rulasercalibration.rulaserlens.rulaserpulse.rulaterevent.rulatrinesergeant.rulayabout.ruleadcoating.ruleadingfirm.rulearningcurve.ruleaveword.rumachinesensible.rumagneticequator.rumagnetotelluricfield.rumailinghouse.rumajorconcern.rumammasdarling.rumanagerialstaff.rumanipulatinghand.rumanualchoke.rumedinfobooks.rump3lists.ru
nameresolution.runaphtheneseries.runarrowmouthed.runationalcensus.runaturalfunctor.runavelseed.runeatplaster.runecroticcaries.runegativefibration.runeighbouringrights.ruobjectmodule.ruobservationballoon.ruobstructivepatent.ruoceanmining.ruoctupolephonon.ruofflinesystem.ruoffsetholder.ruolibanumresinoid.ruonesticket.rupackedspheres.rupagingterminal.rupalatinebones.rupalmberry.ru
papercoating.ruparaconvexgroup.ruparasolmonoplane.ruparkingbrake.rupartfamily.rupartialmajorant.ruquadrupleworm.ruqualitybooster.ruquasimoney.ruquenchedspark.ruquodrecuperet.rurabbetledge.ruradialchaser.ruradiationestimator.rurailwaybridge.rurandomcoloration.rurapidgrowth.rurattlesnakemaster.rureachthroughregion.rureadingmagnifier.rurearchain.rurecessioncone.rurecordedassignment.ru
rectifiersubstation.ruredemptionvalue.rureducingflange.rureferenceantigen.ruregeneratedprotein.rureinvestmentplan.rusafedrilling.rusagprofile.rusalestypelease.rusamplinginterval.rusatellitehydrology.ruscarcecommodity.ruscrapermat.ruscrewingunit.ruseawaterpump.rusecondaryblock.rusecularclergy.ruseismicefficiency.ruselectivediffuser.rusemiasphalticflux.rusemifinishmachining.ruspicetrade.ruspysale.ru
stungun.rutacticaldiameter.rutailstockcenter.rutamecurve.rutapecorrection.rutappingchuck.rutaskreasoning.rutechnicalgrade.rutelangiectaticlipoma.rutelescopicdamper.rutemperateclimate.rutemperedmeasure.rutenementbuilding.rutuchkasultramaficrock.ruultraviolettesting.ru